Новый налог может замедлить сдачу новостроек

Минфин предложил внести изменения в схеме начисления налога на недвижимость. Эксперты считают, что такими это поспособствует усилению коррупции.

«Хочется напомнить, что налог на недвижимость вводился как вариант налога на богатство. И действительно, по первоначальной версии его бы платили не более 0,5% населения. Затем изменили базу — вместо жилой при начислении налога учитывают общую площадь, уменьшили необлагаемую площадь. В результате уже сейчас налог на жилье теоретически должен платить каждый второй. А поскольку налог в 2-3 тысячи гривен в год для сельской местности может оказаться неподъемным, его будут пытаться избегать», — заверил руководитель комитета по правовым вопросам Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрий Пита.

Напомним, сейчас облагается налогом общая площадь жилой недвижимости. Базовая налоговая льгота — до 60 кв.м. в квартирах и до 120 в домах (то есть с таких метражей налог вообще не платится), ставка — до 2% от минимальной заработной платы (размер которой поднимается с 2016-го с 1218 грн. до 1378 грн.). Поскольку налог на недвижимость идет в местные бюджеты, именно местные советы устанавливают налоговые ставки (могут уменьшить до 0%) и льготы (имеют право увеличить необлагаемую налогом площадь в пять раз).

А в сентябре Минфин предложил ввести очередной вариант «налога на роскошь»: все владельцы квартир свыше 300 кв. метров и домов площадью 500 кв. м должны будут уплатить 25 тыс. грн в год. Для остальных, уверила замминистра финансов Елена Макеева, налоговые льготы на площадь предполагается сохранить. Но рекомендуют увеличить максимальную ставку — до 3%. А также отменить льготы для промышленных зданий и складов, которые по нынешней редакции были освобождены от налогообложения.

В первую очередь эти налоговые нововведения ударят по покупателям квартир в новостроях, считает глава совета Ukrainian Building Community Елена Шуляк. «Сейчас значительно упали продажи, и есть — чего уж там скрывать — объекты на рынке, которые сдаются в эксплуатацию только с половиной проданных квартир. Права на непроданные квартиры зачастую оформляет на себя застройщик, в итоге он должен будет платить за простаивающие квартиры налог», — пояснила она.

Эксперт предполагает два варианта выхода из этой ситуации. «Застройщики будут перекладывать предполагаемую налоговую нагрузку на покупателя, тем самым цена квадрата повысится. Но самый неприятный вариант — они будут всячески оттягивать ввод дома в эксплуатацию, люди будут заселяться в дома гораздо позже. Не исключено, что нашими гражданами будет принят на вооружение «восточный способ», когда новоселы десятилетиями живут в «недостроенных» домах», — допустила Шуляк.

Правда, некоторые застройщики уже нашли способ уйти от уплаты налога на недвижимость. «Есть вариант, когда квартиры продаются через инвестиционные договора, имущественные права на непроданные квартиры после ввода объекта в эксплуатацию принадлежат Фондам финансирования строительства, а те пока налогом не облагаются. Но кто знает, какие нововведения будут в новой редакции Налогового кодекса», — отметил руководитель отдела продаж Geos Андрей Савчук.

Относительно площадей эксперты предполагают, что квадратные метры в квартирах до 60 квадратов и домах до 120 квадратов будут дороже на 5-10%, чем в объектах большей площади.

Если в случае многоэтажных домов способ ухода от налогов «в недострой» пока только теоретический, то в частном строительстве уже общая практика. «Половину домов, не только крупных усадеб, но и небольших по площади, попросту не вводят в эксплуатацию, данные о них не вносят в реестр, а значит, они не подпадают под налогообложение», — отметила Елена Шуляк.

В то же время эксперты отмечают, что налог на недвижимость — общемировая практика, и рано или поздно все украинцы будут его платить, независимо от своих доходов. «В Соглашении об Ассоциации с ЕС есть пункт, где требуется привести в соответствие с нормами Европы наше налогообложение недвижимости. Срок на эти изменения дан — десять лет. В Европе облагается налогом не площадь, а кадастровая стоимость. Мы тоже к этому придем. И платить будем не 0-3% от минимальной заработной платы с «излишков» площади, а 0,3-0,5% от кадастровой стоимости собственности. И это будут гораздо большие суммы, чем сейчас», — пояснил президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко.

По его мнению, «запуском пугающей информации» о всеобщем обложении недвижимости уже в следующем году Минфин приучает население к неизбежности такого налога. «Они надеются, что такими новостями простимулируют рынок недвижимости, заставив людей думать о продаже квартир большой площади и поиска более компактной недвижимости. Но проблема не в продавцах «с лишними» квартирами, а в покупателях, у которых нет денег. Так что налогами рынок недвижимости не простимулируешь, но загонишь в тень», — считает эксперт.