Какие новшества ожидают киевский рынок недвижимости в 2017 году

Учитывая, что зимние каникулы на киевском рынке недвижимости нередко растягиваются до середины февраля, у покупателей и продавцов будет время для осмысления происходящего и выработки новых подходов к решению накопившихся проблем.

На киевском вторичном рынке недвижимости наступили традиционные зимние каникулы – период подведения итогов, анализа тенденций, осмысления возможных сценариев дальнейшего развития процессов. Да и отдых участникам рынка не помешает: участие в переговорах, просмотрах и торгах связано не только с физическими, но и эмоциональными нагрузками.

В конце практически каждого года эти нагрузки обычно возрастают: люди подсознательно стремятся сделать себе и своим близким новогодний подарок (оставив многолетний груз жилищных и финансовых проблем в прошлом), а это очень непросто даже в случае готовности сторон к определенным компромиссам. В последнее время, как сообщает domik, разница между представлениями продавцов и покупателей о «приемлемых ценах» хотя и сократилась, тем не менее, все еще весьма значительна. Другое дело, что эта разница в различных сегментах рынка существенно отличается.

Согласно данным, основной спрос сосредоточился в сегменте наиболее дешевого малогабаритного жилья. Есть также спрос на квартиры в целом ряде новостроек, имеющих наилучшее сочетание таких параметров, как цена/расположение/качество.

Что же касается остальных сегментов рынка, то в заявках покупателей упоминаются и они. Но цены в этих заявках, как правило, на 30-40% ниже средних минимальных цен предложений аналогичных квартир. Продавцы обычно не готовы к столь значительным уступкам, потому сделок в этих сегментах было, мягко говоря, немного.

Учитывая, что зимние каникулы на киевском рынке недвижимости нередко растягиваются до середины февраля, у покупателей и продавцов будет время для осмысления происходящего и выработки новых подходов к решению накопившихся проблем. Полагаем, что сейчас это важно для очень многих: судя по всему, рынок постепенно подходит к весьма значительным качественным изменениям.

В частности, Нацбанк зафиксировал увеличение объема ипотечного кредитования, как на первичном, так и вторичном рынках недвижимости. И хотя доля жилой недвижимости, приобретенной в кредит, пока не превышает 5%, тем не менее, положительные сдвиги налицо. При этом все большее влияние на киевский рынок недвижимости оказывает готовность значительной части застройщиков предоставлять рассрочку на несколько лет.

Еще одним нововведением стала отмена с 01.01.2017 года двухпроцентного сбора в Пенсионный фонд при покупке наличной валюты. Переоценивать влияние этого ограничения на рынок недвижимости не стоит. Его участники, скорее всего, будут по-прежнему пользоваться услугами «черных менял». Ибо принятая мера борьбы с черным рынком валют половинчата. Нацбанк так и не отменил ограничений на покупку валют. За один раз можно купить валюты лишь на 12000 грн (это немногим больше 400 долларов, что для киевского рынка недвижимости явно недостаточно).

Другое дело, что Пенсионный фонд утратил один из источников пополнения средств, а «простые граждане», меняющие валюту в пределах 12000 грн, смогут выбирать между «белым» и «черным» рынками валют.

Требуют осмысления и попытки Нацбанка ужесточить методы борьбы с использованием иностранных валют на рынке недвижимости. С 04.01.2017 максимальная сумма оплаты наличными деньгами снижена со 150000грн до 50000грн. Все, что дороже, должно оплачиваться в безналичной форме и, естественно, в гривнах (возможность оплаты в иностранных валютах жестко ограничена действующим законодательством).

На первый взгляд, мера достаточно серьезная. Тем не менее, судя по прошлому опыту (а также по дискуссиям в СМИ и обществе), это лишь на первый взгляд. Участники рынка недвижимости, работающие в связке с работниками банков, научились обходить подобные запреты и ограничения. Обходили их раньше, наверняка, постараются обойти их и теперь.

Окажет на рынок недвижимости и упрощение оформления наследства. В соответствии с программой децентрализации и расширения прав органов местной власти, нотариальные действия оформления наследства теперь могут выполнять уполномоченные представители органов местного самоуправления. Возможно, для крупных городов это не очень актуально, а вот для сельской местности подобное нововведение может быть весьма полезным. Ибо в наших условиях разобраться во всех нюансах наследования конкретных земельных участков, дач, сельских домов непосвященному человеку достаточно трудно. А ведь именно за счет продажи такого наследства многие наши граждане улучшают свои жилищные условия в крупных городах.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 19037 объектов. Это на 6,5% меньше, чем неделей раньше.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости 

30.12.2016

Изменение за последнюю неделю

Изменение за последние 20 недель

Средняя цена предложений по Киеву в гривнах

Без аппроксимации

29390

+0,4%

+6,9%

С использованием аппроксимации

29254

+0,2 %

+7,4%

Средняя цена предложений по Киеву в долларах США

Без аппроксимации

1061

-1,4%

-3,1 %

С использованием аппроксимации

1075

-0,4%

-1,7%

Средняя цена предложений в гривнах в новых домах

Без аппроксимации

31994

+0,1%

+13,3%

С использованием аппроксимации

31828

+0,1%

+14,9%

Средняя цена предложений в долларах США в новых домах

Без аппроксимации

1155

-1,7%

+2,7%

С использованием аппроксимации

1170

-0,3%

+5,2%

Средняя цена предложений в гривнах возле метро

Без аппроксимации

36592

-0,4%

+6,4%

С использованием аппроксимации

36838

+0,3%

+9,1%

Средняя цена предложений в долларах США возле метро

Без аппроксимации

1321

-2,2%

-3,6%

С использованием аппроксимации

1354

-0,2%

-0,1%

Ниже представлены графики изменения средних цен предложений 20% наиболее дешевых однокомнатных и двухкомнатных раздельных квартир в новых кирпичных домах на Саперной Слободке (в дальнейшем «средние минимальные цены предложений»).

Цены указаны в долларах за квартиру:

— синяя кривая – средняя минимальная цена предложения однокомнатных квартир, попавших в доверительный интервал;

— зеленая кривая – средняя минимальная цена предложения двухкомнатных раздельных квартир, попавших в доверительный интервал.

Изменения средних минимальных цен предложения одно- и двухкомнатных раздельных квартир в новых кирпичных домах на Саперной Слободке:

Тип квартиры

Изменение за период

месяц

три месяца

полгода

год

Однокомнатная

+6,1%

-5,5%

+2,1%

+11,3%

Двухкомнатная

+0,2%

+6,5%

-0,2%

-11,0%

На графиках видно, что средние минимальные цены предложения на однокомнатные и двухкомнатные раздельные квартиры в новых кирпичных домах на Саперной Слободке достаточно резко колеблются. Объясняются эти колебания двумя факторами: сменой состава предложения и относительно небольшим количеством квартир данного типа на Саперной Слободке.