Вопреки всем прогнозам, цены на квартиры в Киеве не спешат снижаться и даже немного растут. На этой неделе неаппроксимированная стоимость предложения квадратного метра в столице выросла на 0,9%. Данные статистики Domik.ua демонстрируют рост абсолютно по всем сегментам: к примеру, двухкомнатные раздельные квартиры подорожали сразу на 2,7%, цены на другие популярные типы квартир выросли несколько меньше. Не исключено, что отчасти это обусловлено изменением состава предложения – за неделю оно увеличилось сразу на 8,4%. Однако с начала сентября квадратный метр в целом по Киеву подорожал почти на 2%.

По словам риелторов, в начале осени покупательская активность по сравнению с предыдущими месяцами несколько выше, но это пока не нашло выражения в заключенных сделках. Существенного роста спроса в ближайшее время тоже ждать не приходится, а покупателей по-прежнему интересует малогабаритное бюджетное жилье в спальных районах Киева.

Зато курс гривны к доллару на этой неделе заметных изменений не претерпел – колебания происходили в пределах 1%. В презентованном правительство в начале неделе проекте бюджета на 2017 год курс заложен в размере 27,2 грн за доллар, хотя финансовые аналитики прогнозируют рост курса до 30 грн за доллар уже до конца этого года.

Среди статей расходов главного финансового документа следующего года для нас наиболее интересны две – они касаются субсидий и финансирования государственных строительных программ. На субсидии населению в 2017 году предусмотрено выделить 50,7 млрд грн, что почти на 26% больше показателей 2016 года. По словам вице-премьера Павла Розенко, цифра обусловлена ожидаемым ростом количества получателей субсидии – с 5,5 до 9 млн домохозяйств.

Что же касается финансирования государственных строительных программ, то на них не то, что увеличения финансирования не предусмотрено – они вообще не учтены в проекте бюджета. При том, что Фонд содействия молодежному жилищному строительству запрашивал по 1 млрд грн на программы льготного молодежного кредитования и «Доступное жилье». Но, судя по всему, молодые семьи, нуждающиеся в жилье, в 2017 году смогут рассчитывать только на себя и программы рассрочки от застройщиков, а 650 тысячам семей очередников снова придется подождать.

По странному совпадению, в это же время Комиссия Киевсовета по вопросам ЖКХ приняла решение о разрешении жителям 8 общежитий Киева приватизировать комнаты – похоже, это намек проживающим в них, что на полноценное жилье им пока рассчитывать не стоит.

А вот Комиссия по вопросам бюджета того же Киевсовета проект документа, который предусматривает упрощение и сокращение размера долевого участия, не поддержала. Это значит, что застройщикам и дальше придется платить долевые взносы по давно существующим и далеко не благоприятным для них правилам. Впрочем, авторы проекта обещают вынести его на голосование Киевсовета без утверждения комиссией. Технически такая возможность имеется, вопрос в том, захочет ли Киевсовет отказываться хотя бы от части такого источника наполнения бюджета, как долевые взносы.

Среди прочих активностей Киевсовета в отношении строительного рынка на этой неделе стоит отметить расторжение договора аренды с застройщиком участка по улице Тулузы, 6Д, который фактически находится на территории парка Интернациональный. Договор аренды был заключен еще в 2005 году, на участке планировалось строительство жилого дома, однако работы так и не были начаты, застройщик задолжал городу 243 тыс. грн арендных платежей, а местные жители продолжают использовать местность как рекреационную зону. Все это и стало поводом для расторжения договора. В пресс-службе Киевсовета говорят, что по той же причине может быть расторгнут и еще один договор аренды в том же Святошинском районе – на пересечении проспекта Курбаса и улицы Академика Королева. Здесь, помимо прочего, против стройки протестуют местные жители.

Наконец, нельзя не упомянуть решение Апелляционного суда Киева о взыскании в пользу ОСМД «Фундуклеевский» 3,475 млн грн долга со стороны троих должников – владельцев квартир. Как ранее писал Domik.ua, «Фундуклеевский» — это один из тех немногочисленных случаев, когда инвесторы объединились, чтобы достроить долгострой, в который инвестировали средства еще до кризиса 2008 года. В процессе было создано ОСМД, однако вкладывать дополнительные средства согласились не все инвесторы, против тех, кто отказался, но оформил права собственности на квартиру, ОСМД и подавало иск.

По словам юристов, здесь интересен не столько частный случай, сколько прецедент: судя по решению Апелляционного суда, в дальнейшем в судебных тяжбах ОСМД и частных лиц, суды будут вставать на сторону ОСМД. А это значит, что несогласным с решением ОСМД все равно придется соглашаться с решением последнего, да еще и, в случае иска, покрывать судебные издержки.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попало 16000 предложений – на 8,4% больше показателя прошлой недели.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости Domik.ua

27.09.2016

Изменение за последнюю неделю

Изменение за последние 20 недель

Средняя цена предложений по Киеву в гривнах

Без аппроксимации

28582

+1,5%

-0,4%

С использованием аппроксимации

28387

+0,5%

-2,3%

Средняя цена предложений по Киеву в долларах США

Без аппроксимации

1093

+0,9%

-3,9%

С использованием аппроксимации

1082

0%

-5,3%

Средняя цена предложения в гривнах в новых домах

Без аппроксимации

30412

+2,5%

+5,7%

С использованием аппроксимации

29562

+1,3%

+0,5%

Средняя цена предложения в долларах США в новых домах

Без аппроксимации

1163

+1,9%

+2,0%

С использованием аппроксимации

1127

+0,9%

-2,4%

Средняя цена предложения в гривнах возле метро

Без аппроксимации

36009

+1,3%

-0,5%

С использованием аппроксимации

35532

+0,6%

-3,5%

Средняя цена предложения в долларах США возле метро

Без аппроксимации

1377

+0,7%

-4,0%

С использованием аппроксимации

1355

+0,2%

-6,3%

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в домах серии «улучшенная типовая панель» — они на втором месте после дореволюционных домов по темпам снижения цен на год.

Синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в домах серии «улучшенная типовая панель:

Тип квартиры

Изменение цены за период

1 месяц

3 месяца

6 месяцев

Однокомнатные

-2,0%

+0,5%

-6,4%

Двухкомнатные

-0,9%

-5,9%

-9,8%

Трехкомнатные

-2,7%

-4,2%

-8,6%

На графике видно, что все типы квартир в домах серии «улучшенная типовая панель» дешевели в последние полгода практически равномерно. В самых дорогих по стоимости квадратного метра двухкомнатных квартирах показатель снижения несколько выше, в самых дешевых однокомнатных – ниже, чем в других сегментах. Как ни странно, трехкомнатные квартиры, которые в домах этого типа имеют достаточно большую площадь, дешевели не так быстро, как можно было бы предположить.

Отношение покупателей к домам этой серии двояко. С одной стороны, квартиры в них востребованы – они существенно превосходят другие «панельки» по многим характеристикам. С другой стороны, удобные планировки таких квартир сочетаются с большими площадями. При достаточно низкой стоимости квадратного метра это существенно удорожает квартиру в целом, к тому же, невыгодно с точки зрения стоимости коммунальных услуг. Стоит отметить, что в структуре предложения квартир в домах серии «улучшенная типовая панель» преобладают трехкомнатные – их продается в три раза больше, чем однокомнатных, и в полтора раза больше, чем двухкомнатных. Такая ситуация, скорее всего, означает, что трехкомнатные квартиры в домах данного типа, несмотря на все свои преимущества, не продаются или продаются крайне редко, тогда как однокомнатные все-таки покупают.

Из-за отсутствия достоверной информации о заключенных в последнее время сделках, в данном обзоре мы не публикуем информацию о сделках.