Смарт-квартира: для кого, сколько, зачем?

Застройщики активно предлагают так называемые «смарт-квартиры» — малометражное жилье, вполне пригодное для одиночки или бездетной семьи, хороший вариант в качестве «первой своей квартиры». А недостатки у них есть?

Смарт-квартира – это ответ рынка на финансовый кризис 2014 года. И в самом деле – денег у потенциальных покупателей стало меньше(в валютном выражении – точно). Но спрос на жилье никуда не делся. И свой бизнес застройщики не собираются ликвидировать. Богатых покупателей на всех не хватает. Значит, рынок начинает быть похожим на «гантелю». То есть налицо довольное активное предложение комфортных, просторных квартир в центральных районах крупных городов. Также есть довольно обширно предложение на противоположном крае рынка первичной недвижимости – предлагаемые застройщиками «эконом-предложения» и «смарт-квартиры».

Что такое Smart

Это квартира в новом многоквартирном доме (обязательно). Это общая площадь квартиры не более 32 кв. м. Это вполне качественная инфраструктура дома: лифты, вентиляция, энергоэффективность. Потому что покупатели смарт-квартир очень взыскательны – за каждую свою гривну хотят получить максимум. И это не вполне традиционные планировки – например, нередко предлагается планировка типа «студио». Это почти всегда совмещенный санузел.

А теперь о деталях и примерах Smart-квартир. Экстремальный вариант с минимальной площадью может выглядеть так: 18 кв м общей площади, холл около входной двери – 5 кв м, студио – 10 кв м, санузел – 2,8 кв м. При этом квартира предлагается в данном жилом комплексе предлагается с отделкой – «въезжай и живи». В студио предусмотрены кухонная мебель со встроенной электроплитой и рукомойкой со смесителем.

При этом – современные отделочные материалы, энергоэффективные окна и все прочее. В санузле – душевая кабина, унитаз, умывальник. Места для стиральной машины там нет. Но компактную стиралку вполне можно установить в довольно просторной прихожей или в кухонном уголке в студио. В прихожей вполне можно смонтировать очень вместительный стенной шкаф шириной более 2 метров, что освободит пространство в студио.

Кому это может быть интересно? Молодому профессионалу, который устал от вечных прений с арендодателями. Цена, по которой предлагается этот вариант в январе 2017 года – 390 тыс грн с отделкой, кухней и оборудованным санузлом. Эта же смарт-квартира с меблировкой предлагается по 440 тыс грн. То есть успешный одинокий айтишник или высокооплачиваемый специалист, а они зарабатывают от 60 тыс грн в месяц, может купить квартиру за примерно полугодовую зарплату. Учитывая, сколько такие люди тратят на жизнь, они вполне могут собрать нужную для покупки сумму за 10-12 месяцев.

Хорошая сделка?

И вот тут мы приходим к цене квадратного метра – в описанном варианте она (здесь и далее – без меблировки, но с чистовой и полной отделкой, включая кухонный уголок) равна 21 800 грн/кв м или около 750 долларов в эквиваленте. Что превышает цену квадратного метра в домах категории «эконом» в аналогичном или том же районе минимум на 30-40%.

То есть покупатель имеет возможность купить пригодную к жизни квартиру за 15 тыс долларов. Но это квартира на одного человека. Жить там вдвоем – ну очень проблематично, разве что в режиме «приходим только ночевать». Для возрастной категории до 30 лет – вполне приемлемо. А дальше – больше желания проводить время в своей «берлоге», выше вероятность наличия семьи и появления детей.

Альтернатива в виде полногабаритной «единички»? 40 метров площади в спальном районе и не слишком близко к метро обойдется в 20-24 тыс долларов. Это будет куда менее «вылизанный» дом, без чистовой отделки, что увеличит цену получения пригодной к проживанию квартиры еще на 2-4 тыс долларов. Итого, реально – цена входа составит минимум 25 тыс долларов.

Попробуем оценить плюсы и минусы смарт- и обычной квартиры из сегмента «эконом».

Расположение – обычно смарт-квартиры предлагаются в домах с более комфортным расположением.

Стоимость квадратного метра – смарт-квартиры в пересчете на квадратный метр дороже минимум на треть.

Цена входа – самые компактные смарт-квартиры дешевле «эконом»-единичек максимум на четверть, но если смарт-квартира имеет площадь около 27-30 кв м, ее цена сравнима с ценой «эконом»-квартиры площадью 40 кв м.

Возможности проживания – смарт-квартиры приемлемы для одиночки или бездетной пары, гостей принимать негде, детям категорически нет места; в квартире «эконом»-сегмента может поместиться семья из трех человек, если ребенок не старше 5 лет.

Социальное окружение – у смарт-квартир основным контингентом проживающих является молодежь, со всеми плюсами и минусами этого факта.

Имидж – за смарт-квартирами волочится негативный имидж «совковых малосемеек». Но «смарты» однозначно от них отличны – и социальным окружением, и качеством возведения/отделки.

Риски при приобретении – те же, что и покупке любого свежепостроенного жилья. Нужно анализировать историю застройщика, предлагаемую им схему оплаты и оформления покупки, условия приобретения и санкции за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию.

Эксплуатационные расходы – обычно по данному показателю смарт-квартиры выглядят куда экономичнее конкурентов, как за счет меньшей площади, так и за счет высокой энергоэффективности зданий.

«Смарт» как инвестиционный объект

На сайтах застройщиков, предлагающих «смарт»-квартиры, настойчиво продвигается мысль о том, что такое приобретение – хорошая инвестиция, окупаемая за 5-6 лет максимум. Проверим. Описанный выше вариант – это суперкомпактная (18 кв м) квартира в районе станции метро (но не рядом с ней), отделенной от Майдана (самый центр Киева) шестью перегонами-станциями. В окрестностях этой станции метро снять стандартную «единичку» можно за 5-6 тыс грн (без учета коммунальных платежей, естественно). То есть окупится приобретение при условии сдачи в аренду за 6 тыс грн и уплаты причитающихся налогов, отчислений в личный резервный фонд (для оплаты возможных ремонтов и покупки вышедших из строя домашних вещей/мебели/сантехники) минимум за 7-7,5 лет. А то и за 8-8,5 если, если не удастся сдать за 6 тыс грн/мес.

Что эквивалентно до 10% годовых в валюте — мы ж понимаем, что арендные ставки будут индексироваться, пусть и не четко вровень с девальвацией. А еще, так или иначе, но мы должны учесть некоторое количество месяцев простоя квартиры между арендаторами, это, увы, неизбежно. Оценить такую покупку и сдачу в аренду можно как неплохую сделку – намного выгоднее,  к примеру, чем депозит в валюте в хорошем банке.

Кстати: указанный способ оценки инвестиционной привлекательности (сколько лет нужно собирать арендную плату, чтобы окупить квартиру) является хорошим индикатором – переоценена ли квартира. Очевидно же, что если сдача в аренду квартиры позволяет окупить ее дольше, чем за 12-13 лет, то это уже не слишком выгодное приобретение. А если срок окупаемости за счет сдачи в аренду превышает 16-17 лет – это однозначно плохая сделка. Между прочим, именно такие показатели демонстрировал рынок недвижимости в конце 2007-первой половине 2008 года. И это было одним из предвестников кризиса-2008.

Будут ли в перспективе дорожать смарт-квартиры, если экономический рост возобновится? Наверняка, да. Но темпы роста цен на них будут все же не настолько высокими, как, к примеру, для квартир среднего ценового сегмента.

Как на мой взгляд, смарт-квартира – не самый вкусный способ инвестирования, но точно самый доступный для стартующего инвестора в недвижимость.

Резюме

  1. Смарт-квартира – это жилье максимум на 5 лет. Исходя из этого и нужно рассматривать его приобретение.
  2. Сдача смарт-квартиры в аренду – довольно легкая сделка, они ликвидны при сдаче внаем.
  3. Ликвидность смарт-квартир при продаже, в смысле – возможность быстро найти покупателя – довольно высока, точно выше, чем для двухкомнатных квартир в обычных домах, но немного уступает ликвидности обычных «единичек». Но это, возможно, временно. Так как объект этот – в новинку, рынок к нему только привыкает.
  4. Квадратный метр в смарт квартире стоит дороже, чем в стандартном жилье – отчасти за счет «плохого» соотношения площади квартир и вспомогательных помещений в таких зданиях, а частично – за счет того, что «смарты» предлагаются на продажу с чистовой отделкой, зачастую – меблированными.