Инвестиции в недвижимость – невиданно популярны в Украине именно потому, что все остальное и более рискованное, и не всегда более доходное. Но и с квадратными метрами можно потерять. Причем – много.


Инвестиции в недвижимость – это уже слой масла на крепком слое хлеба. И, конечно, в данной статье мы говорим не о покупке для «будем жить здесь сами», а именно как инструмент для зарабатывания и сбережения денег.

Вот попробуем посмотреть на недвижимость как на инвестиционный инструмент.

Минусы инвестиции в недвижимость

А) для вложений в недвижимость нужны приличные суммы, там высок порог вхождения;

Б) недвижимость изначально менее ликвидна, чем большинство финансовых инструментов – чтобы найти щедрого покупателя, да что щедрого – просто разумного – нужно время и усилия;

В) поддержание недвижимости в ликвидном состояние требует усилий и затрат;

Г) горизонт инвестирования в недвижимость измеряется годами;

Д) всегда для объекта недвижимости существует риск разрушения, потери потребительских качеств, сноса по решению властей или рейдеров;

Е) существует налог на недвижимость (пусть и относительно гуманный в Украине).

То есть позволить себе такое вложение может только тот, кто имеет достаточную сумму в наличных, а также приличные сбережения в банковских вкладах. И никак иначе.

Но недвижимость имеет и преимущества.

Плюсы инвестиции в недвижимость

А) качественная недвижимость – дорожает на длинных интервалах времени;

Б) в ожидании продажи недвижимость способна приносить доход(ренту) от сдачи в аренду;

Популярные статьи сейчас

Данилко удивил украинцев, рассказав о свадьбе. И кто бы мог подумать

«Точно беременна»: Фанаты раскрыли самую большую тайну Оли Поляковой

Эксперты рассказали об опасности, которую собой представляет наращивание ресниц

Стало известно, что нужно есть мужчинам на ночь, чтобы ночь была бурной

Показать еще

В) недвижимость можно передать в управление квалифицированному риэлтору или отельеру за комиссионное вознаграждение от получаемого дохода;

Г) недвижимость можно предложить в качестве залога при покупке в кредит следующего объекта той же недвижимости;

Д) недвижимость можно использовать для легализации теневых доходов.

Как выбрать объект инвестирования?

Теперь о выборе объекта инвестирования. Не открытие Америки, но если рассматривать недвижимость именно как объект инвестирования, то типы объектов можно выстроить от самых ликвидных к менее ликвидным примерно так (здесь и далее рассматриваются только те объекты, что по зубам не слишком крупному частному инвестору):

А) Отдельное офисное помещение (нежилой фонд или площади в бизнес-центре) в крупном городе;

Б) Квартира 1- и 2-комнатная в крупном городе (понятно, что место и качество жилья имеют значение);

В) Строящаяся 1- и 2-комнатная в крупном городе (понятно, что место и качество жилья имеют значение);

Г) Многокомнатная (от 3 и выше комнат) квартира в крупном городе (для такого объекта место и качество объекта имеют еще большее значение);

Д) Отдельный жилой дом в крупном городе

Е) Многокомнатная (от 3 и выше комнат) строящаяся квартира в крупном городе (для такого объекта место и качество объекта имеют еще большее значение);

Ж) Земельный участок в крупном городе

З) Загородный дом

И) Загородный земельный участок.

Как уже было сказано под ликвидностью понимается скорость продажи объекта по среднерыночной цене. Это важно, потому что время – деньги. Если какого-то объекта в списке нет – не беда: это значит, что он находится точно во второй половине списка по части ликвидности.

«При выборе инвестируемого объекта недвижимости самыми важными факторами являются три: место, еще раз место и опять место расположения»

Риэлторы и инвесторы справедливо любят поговорку «При выборе инвестируемого объекта недвижимости самыми важными факторами являются три: место, еще раз место и опять место расположения». И это правда. Достаточно посмотреть, на сколько провалились цены на квартиры в домах массовых серий на окраине регионального областного центра и в центре столицы. Динамика провала – в разы. И восстанавливаться рынок начнет с самых ликвидных сегментов.

Достаточно вспомнить, как во время ипотечного бума середины 2000-х в Киеве сначала как горячие пирожки разбирали квартиры в новостройках и на «вторичке», потом дошла очередь до квартир в пригородах и таунхаусов, а на финише бума стояли очереди даже за участками земли в так называемых коттеджных городках. Причем, в тех городках по факту продавали не коттеджи, а право построить дом на выделенном участке – да еще и по согласованному с руководством городка проекту.

Какую квартиру лучше покупать?

Не будем лукавить: в качестве объектов инвестирования минимум 3-4 года, а то и все 5-7 останутся в фокусе внимания городские квартиры: высокой динамики цен на квадраты не ожидается пока что. Так что инвестор может рассчитывать минимум на 6-8 лет до активного роста цен. А до того – доход от сдачи в аренду. Кто-то представляет себе богатого арендатора, снимающего загородный дом? Нынче это – большая редкость и конкуренция за таких клиентов – жесточайшая. Пустуют даже почти готовые дома на Зверинце (Киев, Печерский район, частный сектор).

Покупка шикарной квартиры в клубном свежепостроенном доме? Интересный вариант. Но разве что для того, у кого эта квартира – пятая или десятая. Так как найти внятного арендатора на такое эксклюзивное жилье – не менее эксклюзивная задачка.

Остается относительно массовое жилье (квартиры) в местах с хорошим транспортным сообщением и развитой инфраструктурой. Как выбирать? На самом деле – не так уж сложно.

Выбираем квартиру: на что стоит обратить внимание

Выбираем тип квартиры, который пользуется популярностью у платежеспособной публики. Кто у нас сейчас самый платежеспособный арендатор? Молодые семьи с детьми, а лучше – без. А также одиночки с приличным доходом.

Вот и примеряем на таких 1- и 2-комнатные квартиры в окрестности какого-то приятного для жизни места на карте города.  Примеряем сразу из двух списков – и из того, где сдача в аренду, и из того, где речь идет о продаже.

Прикидываем, сколько стоит реально снять такую квартиру вот тут, находим что-то вроде средней цены аренды, допустим, однокомнатной квартиры в доме не старше 90-х годов, размещенной вот примерно в данном микрорайоне. Это все очень условно, крепкая «сталинка» с хорошим контингетном жильцов, а тем более – недавно реконструированный «царский» дом ничем не хуже, в принципе.

Цифру средней цены аренды запомнили? Идем дальше.

Смотрим на варианты с продажей. На вторичном рынке учитываем цену продавца и возможность торга, прибавляем к полученной цифре затраты на необходимый ремонт и покупку техники. Кстати, если в той или иной степени квартира готова к немедленному въезду жильцов, это не только снижает те затраты, что следуют после покупки, но и дают дополнительное время – а оно тоже стоит денег. Оценить время несложно – месяц стоит столько, сколько стоит аренда.

Строящаяся квартира? Да цена низкая на старте. Но: затраты времени на ожидание окончания стройки, перспективы удорожания стройки если оплата в рассрочку, затраты времени и денег на интерьерные работы и комплектацию мебелью и бытовой техникой. Все это нужно и можно подсчитать. И как-то бы еще учесть риск недостроя. Но мы ж умные, мы не будем заниматься кроиловом и пытаться сэкономить, покупая строящиеся метры у компании, которая имеет лишь пару-тройку объектов за спиной.

Считаем рентабельность покупки

240

И вот цену облюбованной к покупке квартиры мы сложили с учетом всех сопутствующих расходов. А теперь делим эту цену на ставку аренды. Что получилось? 240? Бежим от такой покупки. Это означает окупаемость минимум за 20 лет, 5% годовых по простому проценту. Отказать. Под такой процент мы легко найдем надежный банк для валютного депозита. И не один.

150

150 получилось при делении цены на среднюю ставку аренды аналогичной квартиры?  О, это уже интересно, тут окупаемость примерно 12 лет, доходность около 8% годовых. Из такого дохода уже можно выкроить деньги на поддержание квартиры в жилом, «свежем» состоянии, а также на уплату налогов. В принципе, учитывая, что рынок сейчас практически «на дне» тут есть и перспектива роста цены на квадратные метры. Вопрос только: когда эта перспектива реализуется. Но в ожидании гарантирован душевный такой приятный доход от сдачи в аренду.

Менее 130

А вот если соотношение оказалось менее 130, то «хорошие сапоги – надо брать». Конечно не с разбегу, а после тщательной проверки юридической чистоты объекта, перспектив сноса дома и т.п. рисков.

При принятии решения, конечно же, нужно интересоваться на сайте городской администрации той информации о доме, что там есть, могут найтись крайне ценные сведения. В Киеве у большинства домов даже есть записи о материале стен, перекрытий, дате последнего капремонта и т.п. Понятно, что все хорошие новости на сей счет надо перепроверять по другим источникам, а вот сведениям о проблемах, скорее всего можно поверить сразу.

Очень важным является и социальный состав жильцов. Чем они зажиточнее и сплоченнее, тем выше шанс долго и недорого поддерживать квартиру в ликвидном состоянии – и по части сдачи в аренду, и на продажу. Общение с жильцами дома до покупки тоже очень полезно – можно обогатиться такой информацией, которой не найти ни в базах данных, ни в документах хозяев.

Ну и нужно снова и снова себе напоминать, что покупка квартиры – это сделка с инвестиционным горизонтом минимум в 5-8 лет. Готовы? Время вполне подходящее и таковым останется еще минимум пару лет. Откуда такая уверенность в сроках? Тоже довольно просто.

Ставки аренды растут вслед за доходами населения. Сейчас ситуация в экономике – не лучшая, с трудом начинаем преодолевать тяжкий кризис. Такое продлится минимум пару лет.

Стоимость квадратных метров – она напрямую зависит от возможности получить недорогую ипотеку. Судя по состоянию украинской банковской системы и (не) стабильность национальной валюты, ждать дешевых кредитов на покупку недвижимости нам очень и очень долго – не менее 2-3 лет так точно.

То есть инвестиции в недвижимость в Украине сейчас выгодны, главное подходить к вопросу покупки с умом.

Резюме:

  1. Вложение в недвижимость может позвовить только тот, кто имеет достаточную сумму в наличных, а также приличные сбережения в банковских вкладах.
  2. Лучше инвестировать в 1-2-комнатную квартиру (легче сдавать в аренду и продать в будущем).
  3. Имеет смысл рассматривать квартиру с ремонтом (быстрее срок окупаемости инвестиций за счет сокращения времени — начинаете сдавать сразу, не уходит время на ремонт).
  4. Важен район, в котром находится дом, и инфраструктура вокруг дома (транспортное сообщение, школы, садики, супермаркеты, больницы, аптеки).
  5. Стараемся пообщаться с жильцами дома, в котором планируется покупка недвижимости, чтобы узнать то, о чем никогда не скажут риелторы/застройщик.
  6. Смотрим на социальный состав жильцов дома.
  7. Делаем юридическую экспертизу планируемой недвижимости (не поскупитесь на юриста, который проверит надежность застройщика, уставные документы и документы на землю застройщика, вычитает договор купли-продажи перед его подписанием. Средняя цена такой услуги по Киеву (с выездом юриста к застройщику) 1 000 грн).