Инвестиции в недвижимость – невиданно популярны в Украине именно потому, что все остальное и более рискованное, и не всегда более доходное. Но и с квадратными метрами можно потерять. Причем – много.


Инвестиции в недвижимость – это уже слой масла на крепком слое хлеба. И, конечно, в данной статье мы говорим не о покупке для «будем жить здесь сами», а именно как инструмент для зарабатывания и сбережения денег.

Вот попробуем посмотреть на недвижимость как на инвестиционный инструмент.

Минусы инвестиции в недвижимость

А) для вложений в недвижимость нужны приличные суммы, там высок порог вхождения;

Б) недвижимость изначально менее ликвидна, чем большинство финансовых инструментов – чтобы найти щедрого покупателя, да что щедрого – просто разумного – нужно время и усилия;

В) поддержание недвижимости в ликвидном состояние требует усилий и затрат;

Г) горизонт инвестирования в недвижимость измеряется годами;

Д) всегда для объекта недвижимости существует риск разрушения, потери потребительских качеств, сноса по решению властей или рейдеров;

Е) существует налог на недвижимость (пусть и относительно гуманный в Украине).

То есть позволить себе такое вложение может только тот, кто имеет достаточную сумму в наличных, а также приличные сбережения в банковских вкладах. И никак иначе.

Но недвижимость имеет и преимущества.

Плюсы инвестиции в недвижимость

А) качественная недвижимость – дорожает на длинных интервалах времени;

Б) в ожидании продажи недвижимость способна приносить доход(ренту) от сдачи в аренду;

В) недвижимость можно передать в управление квалифицированному риэлтору или отельеру за комиссионное вознаграждение от получаемого дохода;

Г) недвижимость можно предложить в качестве залога при покупке в кредит следующего объекта той же недвижимости;

Д) недвижимость можно использовать для легализации теневых доходов.

Как выбрать объект инвестирования?

Теперь о выборе объекта инвестирования. Не открытие Америки, но если рассматривать недвижимость именно как объект инвестирования, то типы объектов можно выстроить от самых ликвидных к менее ликвидным примерно так (здесь и далее рассматриваются только те объекты, что по зубам не слишком крупному частному инвестору):

А) Отдельное офисное помещение (нежилой фонд или площади в бизнес-центре) в крупном городе;

Б) Квартира 1- и 2-комнатная в крупном городе (понятно, что место и качество жилья имеют значение);

В) Строящаяся 1- и 2-комнатная в крупном городе (понятно, что место и качество жилья имеют значение);

Г) Многокомнатная (от 3 и выше комнат) квартира в крупном городе (для такого объекта место и качество объекта имеют еще большее значение);

Д) Отдельный жилой дом в крупном городе

Е) Многокомнатная (от 3 и выше комнат) строящаяся квартира в крупном городе (для такого объекта место и качество объекта имеют еще большее значение);

Ж) Земельный участок в крупном городе

З) Загородный дом

И) Загородный земельный участок.

Как уже было сказано под ликвидностью понимается скорость продажи объекта по среднерыночной цене. Это важно, потому что время – деньги. Если какого-то объекта в списке нет – не беда: это значит, что он находится точно во второй половине списка по части ликвидности.

«При выборе инвестируемого объекта недвижимости самыми важными факторами являются три: место, еще раз место и опять место расположения»

Риэлторы и инвесторы справедливо любят поговорку «При выборе инвестируемого объекта недвижимости самыми важными факторами являются три: место, еще раз место и опять место расположения». И это правда. Достаточно посмотреть, на сколько провалились цены на квартиры в домах массовых серий на окраине регионального областного центра и в центре столицы. Динамика провала – в разы. И восстанавливаться рынок начнет с самых ликвидных сегментов.

Достаточно вспомнить, как во время ипотечного бума середины 2000-х в Киеве сначала как горячие пирожки разбирали квартиры в новостройках и на «вторичке», потом дошла очередь до квартир в пригородах и таунхаусов, а на финише бума стояли очереди даже за участками земли в так называемых коттеджных городках. Причем, в тех городках по факту продавали не коттеджи, а право построить дом на выделенном участке – да еще и по согласованному с руководством городка проекту.

Какую квартиру лучше покупать?

Не будем лукавить: в качестве объектов инвестирования минимум 3-4 года, а то и все 5-7 останутся в фокусе внимания городские квартиры: высокой динамики цен на квадраты не ожидается пока что. Так что инвестор может рассчитывать минимум на 6-8 лет до активного роста цен. А до того – доход от сдачи в аренду. Кто-то представляет себе богатого арендатора, снимающего загородный дом? Нынче это – большая редкость и конкуренция за таких клиентов – жесточайшая. Пустуют даже почти готовые дома на Зверинце (Киев, Печерский район, частный сектор).

Покупка шикарной квартиры в клубном свежепостроенном доме? Интересный вариант. Но разве что для того, у кого эта квартира – пятая или десятая. Так как найти внятного арендатора на такое эксклюзивное жилье – не менее эксклюзивная задачка.

Остается относительно массовое жилье (квартиры) в местах с хорошим транспортным сообщением и развитой инфраструктурой. Как выбирать? На самом деле – не так уж сложно.

Выбираем квартиру: на что стоит обратить внимание

Выбираем тип квартиры, который пользуется популярностью у платежеспособной публики. Кто у нас сейчас самый платежеспособный арендатор? Молодые семьи с детьми, а лучше – без. А также одиночки с приличным доходом.

Вот и примеряем на таких 1- и 2-комнатные квартиры в окрестности какого-то приятного для жизни места на карте города.  Примеряем сразу из двух списков – и из того, где сдача в аренду, и из того, где речь идет о продаже.

Прикидываем, сколько стоит реально снять такую квартиру вот тут, находим что-то вроде средней цены аренды, допустим, однокомнатной квартиры в доме не старше 90-х годов, размещенной вот примерно в данном микрорайоне. Это все очень условно, крепкая «сталинка» с хорошим контингетном жильцов, а тем более – недавно реконструированный «царский» дом ничем не хуже, в принципе.

Цифру средней цены аренды запомнили? Идем дальше.

Смотрим на варианты с продажей. На вторичном рынке учитываем цену продавца и возможность торга, прибавляем к полученной цифре затраты на необходимый ремонт и покупку техники. Кстати, если в той или иной степени квартира готова к немедленному въезду жильцов, это не только снижает те затраты, что следуют после покупки, но и дают дополнительное время – а оно тоже стоит денег. Оценить время несложно – месяц стоит столько, сколько стоит аренда.

Строящаяся квартира? Да цена низкая на старте. Но: затраты времени на ожидание окончания стройки, перспективы удорожания стройки если оплата в рассрочку, затраты времени и денег на интерьерные работы и комплектацию мебелью и бытовой техникой. Все это нужно и можно подсчитать. И как-то бы еще учесть риск недостроя. Но мы ж умные, мы не будем заниматься кроиловом и пытаться сэкономить, покупая строящиеся метры у компании, которая имеет лишь пару-тройку объектов за спиной.

Считаем рентабельность покупки

240

И вот цену облюбованной к покупке квартиры мы сложили с учетом всех сопутствующих расходов. А теперь делим эту цену на ставку аренды. Что получилось? 240? Бежим от такой покупки. Это означает окупаемость минимум за 20 лет, 5% годовых по простому проценту. Отказать. Под такой процент мы легко найдем надежный банк для валютного депозита. И не один.

150

150 получилось при делении цены на среднюю ставку аренды аналогичной квартиры?  О, это уже интересно, тут окупаемость примерно 12 лет, доходность около 8% годовых. Из такого дохода уже можно выкроить деньги на поддержание квартиры в жилом, «свежем» состоянии, а также на уплату налогов. В принципе, учитывая, что рынок сейчас практически «на дне» тут есть и перспектива роста цены на квадратные метры. Вопрос только: когда эта перспектива реализуется. Но в ожидании гарантирован душевный такой приятный доход от сдачи в аренду.

Менее 130

А вот если соотношение оказалось менее 130, то «хорошие сапоги – надо брать». Конечно не с разбегу, а после тщательной проверки юридической чистоты объекта, перспектив сноса дома и т.п. рисков.

При принятии решения, конечно же, нужно интересоваться на сайте городской администрации той информации о доме, что там есть, могут найтись крайне ценные сведения. В Киеве у большинства домов даже есть записи о материале стен, перекрытий, дате последнего капремонта и т.п. Понятно, что все хорошие новости на сей счет надо перепроверять по другим источникам, а вот сведениям о проблемах, скорее всего можно поверить сразу.

Очень важным является и социальный состав жильцов. Чем они зажиточнее и сплоченнее, тем выше шанс долго и недорого поддерживать квартиру в ликвидном состоянии – и по части сдачи в аренду, и на продажу. Общение с жильцами дома до покупки тоже очень полезно – можно обогатиться такой информацией, которой не найти ни в базах данных, ни в документах хозяев.

Ну и нужно снова и снова себе напоминать, что покупка квартиры – это сделка с инвестиционным горизонтом минимум в 5-8 лет. Готовы? Время вполне подходящее и таковым останется еще минимум пару лет. Откуда такая уверенность в сроках? Тоже довольно просто.

Ставки аренды растут вслед за доходами населения. Сейчас ситуация в экономике – не лучшая, с трудом начинаем преодолевать тяжкий кризис. Такое продлится минимум пару лет.

Стоимость квадратных метров – она напрямую зависит от возможности получить недорогую ипотеку. Судя по состоянию украинской банковской системы и (не) стабильность национальной валюты, ждать дешевых кредитов на покупку недвижимости нам очень и очень долго – не менее 2-3 лет так точно.

То есть инвестиции в недвижимость в Украине сейчас выгодны, главное подходить к вопросу покупки с умом.

Резюме:

  1. Вложение в недвижимость может позвовить только тот, кто имеет достаточную сумму в наличных, а также приличные сбережения в банковских вкладах.
  2. Лучше инвестировать в 1-2-комнатную квартиру (легче сдавать в аренду и продать в будущем).
  3. Имеет смысл рассматривать квартиру с ремонтом (быстрее срок окупаемости инвестиций за счет сокращения времени — начинаете сдавать сразу, не уходит время на ремонт).
  4. Важен район, в котром находится дом, и инфраструктура вокруг дома (транспортное сообщение, школы, садики, супермаркеты, больницы, аптеки).
  5. Стараемся пообщаться с жильцами дома, в котором планируется покупка недвижимости, чтобы узнать то, о чем никогда не скажут риелторы/застройщик.
  6. Смотрим на социальный состав жильцов дома.
  7. Делаем юридическую экспертизу планируемой недвижимости (не поскупитесь на юриста, который проверит надежность застройщика, уставные документы и документы на землю застройщика, вычитает договор купли-продажи перед его подписанием. Средняя цена такой услуги по Киеву (с выездом юриста к застройщику) 1 000 грн).