Евровидение 2017
Новости Статьи
Вы читаете: Здравствуйте, метры: что с рынком жилой недвижимости в 2017 году?

Здравствуйте, метры: что с рынком жилой недвижимости в 2017 году?

Здравствуйте, метры: что с рынком жилой недвижимости в 2017 году?

Недвижимость в 2017 останется одной из самых популярных частных инвестиций. Пока нет ипотеки, пока цены на квартиры относительно невелики, пока застройщики продолжают предлагать все больше и больше объектов – так оно и будет.

«Пузырь» на рынке недвижимости – это самая громкая тема, обсуждаемая сейчас в профессиональной среде. Лопнет? Не лопнет? А есть «пузырь» в принципе? Что будет с ценами? Ее публичное обсуждение куда менее профессионально, куда более спекулятивно и оперирует скорее мифами, чем реальными цифрами. А что на самом деле?

Рынок в тумане

По разным оценкам, обеспеченность жильем в Киеве 2 раза ниже, чем в столицах стран Восточной Европы – соседей Украины. Количество квадратных метров на душу в Киеве точно подсчитать невозможно – потому что в городе живут в арендуемых квартирах сотни тысяч незарегистрированных обитателей столицы.

Что еще знает статистика о недвижимости? В 2016 году в Киеве на первичном рынке, то есть у застройщиков было куплено 157 квартир премиум-класса. Мало? Но в 2015 году их купили всего 82. Рост более чем в два раза. Это говорит о том, что богатые люди видят в Украине в целом, а в Киеве – тем более, более или менее внятные перспективы.

Мы помним, что премиум жилье стоит выше 1500 долларов за квадратный метр (в среднем – около 2300, здесь и далее – долларовый эквивалент цен в гривне), доля этого сегмента невелика — около 13%. Там погоду могут делать банально результаты выборов в Верховную Раду и/или смена состава правительства. Относительно немалая доля премиума в предложениях от застройщиков не должна удивлять – срок экспозиции(время от выставления на продажу до покупки) в премиум-сегменте намного длиннее, он измеряется чуть ли не годами. Хотя, конечно, встречаются и предложения в клубных домах, которые разбираются чуть ли не на уровне котлована – но это, естественно, проекты «чисто для своих».

Если посмотреть на более демократичные сегменты, там ситуация куда четче отражает общее состояние экономики. В новостройках доля объектов эконом-класса колеблется около 37%, в сегментах комфорт- и бизнес-класса – примерно по 25%. Вот только данные о количестве проданных квартир в массовых сегментах не публикуются, доступны лишь отрывочные оценки вроде «в декабре куплено на столько-то процентов больше, чем в ноябре». Цены? На первичке в Киеве эконом-класс начинается примерно с 500 долларов за кв. метр, в городах-миллионниках – от 350 долларов за кв.м. Цены на комфорт примерно в полтора раза выше, на бизнес-класс – примерно вдвое.

Ситуация на вторичном рынке такова, что выставляемые продавцами цены существенно отличаются от тех, по которым затем совершаются сделки. Речь не идет о торге на 25-30%, как в совсем уж жестко кризисные времена, но скидки на 15-20% относительно выставленной изначально цены выдаются очень часто. Ожидания покупателей и продавцов с трудом сходятся в точке компромисса.

Ситуация с ценами на первичном рынке чуть более прозрачна: цены декларируются близкие к ценам сделок. Цены весьма четко ориентируются на вторичный рынок, хотя «первичка» уже очень близко подтянулась «вторичке», которая традиционно дороже аналогов от застройщика. Под словами «аналог» следует понимать, что сравниваются цены на объекты одного класса и речь в случае сравнения с «первичкой» идет о «вторичных» квартирах в домах не более 5-7 лет отроду аналогичного класса и площади.

Почему цена на «первичку» всегда ниже – очевидно: играют роль и стадия строительства (если объект пока не введен в эксплуатацию), отсутствие чистовой отделки, учтены затраты времени и дискомфорт, связанные с проведением отделочных работ не только собственником, но и его соседями.

Застройщики обычно предлагают дисконты двух сортов – «маркетинговые» и «за единовременную оплату». Со вторым все более или менее ясно – застройщики всегда давали специальные скидки тем, кто готов уплатить им сразу всю сумму, а не рассчитываться поэтапно по мере продвижения дома к сдаче.

С первым типом скидок – сложнее: речь идет о том, сколько застройщик готов уступить здесь и сейчас за позитивное решение покупателя. А также о публично объявленных акциях. Но там в любом случае крайне сложно найти скидки выше 5%.  И, конечно, застройщики активно варьируют темпами удорожания метров по мере приближения строящегося объекта к сдаче. Когда нужно активизировать продажи – замедляют удорожание, когда нет такой необходимости – поднимают цены согласно изначально установленному графику.

А все потому, что цены в 2016 году были весьма стабильны – несмотря на наличие 12% официального роста цен и около 15% роста цен в реальности. Застройщики утверждают, что их издержки на строительство росли – примерно на 10% в год. Они также жалуются, что все усилия по дерегуляции в строительстве не приводят к удешевлению квадратных метров – вместо одних поборов явно или неявно вводятся новые.

При этом гривневые цены растут незначительно, ориентируясь на долларовый эквивалент – практически, даже отстают от темпов инфляции.

Что делают в этой ситуации застройщики? Меняют формат. В эконом-сегменте, да и в более дорогих сегментах все чаще появляются квартиры с уменьшенной площадью, с планировками, исключающими обширные холлы и тому подобные нерациональные варианты использования площади. Что позволяет при сохранении прежних долларовых цен за квадратный метр снижать цену самой квартиры в гривне.

Это в дешевом сегменте. А в среднем – том же «комфорте»? Там идет сражение за удачное место расположение объекта, привлекают покупателя наличием инфраструктуры, зеленой зоны, обустройством окружающей территории, удобными транспортными связями.

Ожидания-2017

Так или иначе, 2017 год будет годом оптимизации – площадей, себестоимости строительства, предлагаемых планировок, маркетинговых схем, вариантов финансирования покупки.

Нас ожидают более длинные, чем раньше, варианты рассрочек, более лояльные к покупателю схемы индексации стоимости квадратного метра по мере приближения к сдаче объекта в эксплуатацию.

Цены? Они будут расти в гривневом выражении, пытаясь угнаться за темпами роста потребительских цен, но при этом пока что будут немного (1-3% за год) отставать от темпов девальвации. Что соответствует ситуации 2016 года – 12,4% равен индекс потребительских цен от Укрстата, 13,3% составила девальвация.

Покупать ли недвижимость?

Застройщики и близкие к ним эксперты вовсю педалируют тему преимуществ покупки квартир на первичном рынке. На самом деле, сейчас ситуация такова, что на вторичном рынке реалистичные цены предлагаются только теми продавцами, кому продажа квартиры нужна «по жизненным показаниям». Тем же, кто продает «в ожидании щедрого лентяя», неспособного более или менее внимательно промониторить рынок, — им спешить некуда, цены у них далеки от адекватности. Их легко вычислить – например, накануне длинной череды новогодних праздников они снимали свои объявления или деактивировали их.

Застройщики и их промоутеры определенно правы в том, что «свежее» жилье имеет серьезные преимущества, которые становятся все более и более значимыми в свете резкого роста тарифов ЖКХ. В новых и относительно недавно построенных домах выше энергоэффективность, там установлены индивидуальные системы учета не только газа, горячей и холодной воды, но и отопления. Все это помогает удешевить владение жильем. Что привлекает, безусловно. Более ровный социальный состав жильцов в новых домах – тоже не секрет. И это очень полезно не только по части общения с соседями, но их возможности участвовать в финансировании каких-то внутридомовых проектов.

Все хорошо? А вот не вполне. Да, последние пару лет рынок весьма неплохо очистился от «девелоперских пирамид» вроде компаний Войцеховского, но риски потерять деньги в недострое все же далеко не нулевые. Строительство жилья явно концентрируется сейчас в руках довольно узкого круга компаний с устойчивой репутацией – у них квартиры минимум на 65-70% выкупают еще до сдачи дома в эксплуатацию. В принципе, это хороший показатель, хотя ему очень и очень далеко до предкризисных отметок – тогда распродавали порой все квартиры, оставались считанные самые неликвидные – под крышей, над встроенным магазином и т.п.

Конечно, появился на сайте Киеврады электронный реестр стройплощадок, есть похожее не только в Киеве. Покупателям проще отслеживать законность землеотводов. Но риск того, что не имеющий солидной финансовой подушки застройщик заморозит строительство, если продажи квартир пойдут вяло – он имеется. Даже если он выставит эти квартиры по предельно выгодным ценам.

О том, что на рынке не вполне все спокойно, легко понять по тому, какие анонсы публикуют застройщики по поводу планов на 2017 год. Скажем, пара крупных киевских строительных групп, контролирующих примерно половину столичного рынка новостроек, заявляет на двоих объем строительства на 2017 год, который существенно превосходит результат всего рынка Киева. Здесь отчасти традиционная рекламно-маркетинговая похвальба, что совершенно естественно. Но отчасти присутствуют и реальные планы по наращиванию строительства.

Как ни жалуются застройщики на дефицит земельных участков и дороговизну получения пакета разрешительной документации на объект, а новые дома все же строятся и вводятся. С другой стороны – подавляющее большинство возводимых сейчас и сданных в 2016 году объектов тянут свою родословную с 2011-2013 годов. Они будут крупными и устойчивыми компаниями достроены в любом случае – таким застройщикам помогают и репутация, и наличие финансовой подушки, и возможность немного кредитоваться в украинских банках.

Активное предложение новых и новых объектов в 2017 столкнется со снижением доходов у потенциальных покупателей.

Также повлияет на использование жилой недвижимости в качестве альтернативного варианта инвестиций резкий рост коммунальных тарифов. Иметь квартиру накладно еще и по причине наличия налога на недвижимость. Все это в совокупности создает ощущение, что на рынке недвижимости назревает «пузырь»: платежеспособный спрос не поспевает за растущим предложением.

Но с большой долей вероятности «пузырь» может и не лопнуть – так как масштабы строительства все еще в разы ниже, чем в 2006-2008 годы, а экономика все же начинает отрастать после обвала 2014-2015 годов.

Роста цен на квартиры в ближайшие год-два не предвидится, есть ли смысл замораживать в них деньги и получать быстро растущую статью расходов под названием «коммунальные счета»?

Возможно и есть, если быстро провести в квартире отделочные работы, меблировать ее и выставить на аренду либо предоставить специализированным фирмочкам под сдачу посуточно. Да, это увеличивает цену входа в такую инвестицию, но создает источник постоянного дохода. Насколько такое инвестиционное решение является правильным – можно в каждом конкретном случае подсчитать. Главное при этом – не забыть, что будут затраты на отделку, бытовую технику и мебель. А также, что время от оплаты купленной квартиры до сдачи ее первому из арендаторов тоже стоит денег – для ориентира можно использовать ставку по вкладу в долларах в том же Ощадбанке.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Поделиться:
Facebook Twitter Vkontakte Pocket Mail
Оставить комментарий
Оставить комментарий

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: